FIDEICOMISO INMOBILIARIO: UNA BUENA ALTERNATIVA
Para introducirnos en el tema, podemos decir que cuando una persona realiza una inversión inmobiliaria, está inmovilizando parte de su capital por un período de tiempo determinado. Por ello, el inversor debe analizar principalmente tres componentes: el retorno sobre la inversión, el tiempo y el riesgo.
El Fideicomiso es una excelente herramienta para darle a un emprendimiento inmobiliario un encuadre jurídico adecuado, disminuyendo en parte el riesgo del negocio.
Para aquellas personas que aún no conocen esta figura, considero conveniente mencionar la definición que establece la Ley 24.441: "Habrá Fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o una condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario".
De lo expuesto podemos diferenciar las distintas partes de este contrato:
- Fiduciante: es el propietario del o los bienes que se transmiten a través del contrato de fideicomiso e instruye al fiduciario a cerca del encargo que deberá cumplir. En el caso de un emprendimiento inmobiliario, serían los inversores que entregan diversos bienes al administrador, como puede ser dinero, inmuebles, materiales, etc.
- Fiduciario: es quien tiene la "propiedad fiduciaria" de los bienes recibidos del fiduciante y la obligación de darle a los bienes el destino establecido en el contrato. Es el administrador.
- El o los Beneficiarios: son aquellos a favor de quienes se administran los bienes fideicomitidos. Puede ser el mismo fiduciante o alguien a quien este designe.
- Fideicomisario: es el destinatario de los bienes una vez cumplido el plazo o condición a que está sometido el dominio fiduciario. No necesariamente debe estar estipulado en el contrato la existencia del fideicomisario.
El Fideicomiso no posee personalidad jurídica, sino que se trata de un contrato que sirve como medio para cumplir con determinadas finalidades. Sí posee personalidad fiscal.
Este contrato tiene una serie de ventajas que lo hacen atractivo a la hora de invertir en la construcción.
La principal ventaja es la constitución de la propiedad fiduciaria sobre los bienes fideicomitidos, produciendo la separación del patrimonio del fideicomiso de los patrimonios personales de los inversores, la constructora y otras partes intervinientes.
Los acreedores del fiduciante, del fiduciario y de los beneficiarios no podrán valerse del patrimonio del fideicomiso para cobrar sus acreencias. Tampoco a la inversa (en ciertas ocasiones solo se puede ver afectado el patrimonio del fiduciario -administrador-, pero nunca el de los inversores).
El dominio que posee el fiduciario sobre los bienes no es perpetuo, ya que se trata de una propiedad cuya duración en el tiempo está sujeta a una condición o plazo resolutorio. La propiedad está sujeta al cumplimiento del encargo recibido por el fiduciario, el cual está especificado en el contrato.
Otra ventaja del Fideicomiso es la flexibilidad que posee. De acuerdo a la estructura del negocio, se puede darle al contrato una estructura de acuerdo a cada caso en particular, previendo las características específicas de cada emprendimiento.
En cuanto a la situación impositiva del Fideicomiso, según la estructura de negocio seleccionada, va a repercutir en los impuestos a pagar. Por ello es importante que todos los aspectos propios del negocio queden plasmados en el contrato, evitando de esta manera problemas futuros. Para ejemplificar lo expuesto, la carga impositiva es muy diferente en un Fideicomiso Inmobiliario al Costo respecto a un Fideicomiso Inmobiliario con ánimo de obtener una rentabilidad.
Para culminar, quiero destacar que considero que el Fideicomiso es la estructura adecuada para la realización de un emprendimiento inmobiliario, pero en la práctica he visto muchos casos en que la mala utilización del mismo ha acarreado algunos inconvenientes jurídicos y/o impositivos. Por ello, considero que es una herramienta de mucha utilidad al momento de pensar en invertir en la construcción, ello siempre y cuando se la sepa usar correctamente, haciendo un minucioso análisis de cada situación en particular.
Cr. Darío J. Faure.
Fideicomisos, el libro
En el año 2009, el contador público Darío J. Faure publicó la segunda edición de su libro “Fideicomisos. Aspectos Generales, Impositivos y Contables” a través de la editorial Aplicación Tributaria, con sede en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
En el mismo aborda los distintos aspectos de esta figura, desde los aspectos generales y legales, hasta los contables e impositivos.
Dentro del primer capítulo abarca temas generales como ser: definiciones, partes del fideicomiso y clases del mismo.
En el capítulo contable se detallan todas las disposiciones contables vigentes, con la respectiva incidencia en la contabilidad de las distintas partes intervinientes.
En tanto que en el sector de tratamiento impositivo, se analiza la incidencia en los diferentes tributos, como ser: Impuesto a las Ganancias, IVA, Ingresos Brutos, Bienes Personales, Ganancia Mínima Presunta, etc.
En el 2008 se produjeron modificaciones impositivas en el tratamiento del Fideicomiso lo que llevó al autor a realizar la segunda edición del libro.